商品房与住宅房的主要区别体现在以下几个方面：
性质不同
商品房：指由房地产开发公司开发，建成后用于市场出售或出租的房屋，包括住宅、商业用房及其他建筑物。
住宅房：主要提供居住功能，一般不允许上市交易。
产权年限不同
商品房：通常拥有50年的土地使用权，到期后可以申请延长。
住宅房：拥有70年产权，到期后自动续期。
归属和使用目的不同
商品房：用途广泛，可以用于居住或其他商业用途。
住宅房：主要用途为居住，一般不具备商业性质。
税费和贷款政策不同
商品房：不能享受住宅类的税费优惠，维修资金和税费标准与住宅有所区别。
住宅房：可能享有某些税费减免和贷款优惠。
规划和建设目的不同
商品房：可以根据市场需求灵活规划，包括不同类型的商业和住宅结构。
住宅房：通常按照统一的住宅规划标准建设。
法律属性不同
商品房：可以自由买卖，需依法登记才能发生效力。
住宅房：在满足一定条件下也可以买卖，但通常受到更多法律和政策限制。
需要注意的是，商品房的具体分类和性质可能因地区和时间的不同而有所变化，上述信息以最新发布的资料为准。
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